Статья 28 новой Конституции закрепляет защиту прав собственников жилья.
Принятая новелла ставит в абсолютный приоритет права законных владельцев недвижимого имущества, запретив их выселение, либо лишение их жилья, без наличия решения суда, вступившего в законную силу.
Новая норма введена для гарантии защиты от произвольного выселения на самом высоком законодательном уровне – на уровне Конституции.
Однако, это не новая практика. Законодательство и ранее прямо запрещало произвольное выселение, подчеркнул А.Мергалиев.
Он сообщил, что аналогичные нормы уже многие годы закреплены в статье 188 Гражданского кодекса и в статье 8 закона "О жилищных отношениях".
Любое принудительное выселение или лишение жилища (например, изъятие для госнужд, обращение взыскания на залог, договор найма) разрешается в судебном порядке.
При этом суд не "разрешает жить", а проверяет, есть ли у человека законные основания находиться в этом жилье.
Необходимо понимать, что правом распоряжения жильем обладает только законный владелец, собственник помещения, разъяснил А.Мергалиев.
Пользуясь таким правом, собственник может сдавать свое жилое помещение в аренду, установив в договоре аренды условия для выселения арендатора.
Если арендатор нарушает нормы договора аренды, собственник имеет полное право расторгнуть договор и потребовать освободить жилье.
Автор сообщил, что в целом, в вопросах выселения сложилась стабильная судебная практика. Согласно судебной статистике, в 2025 году из 2,7 тыс. дел о выселении лишь 6% или 160 дел касались квартиросъемщиков. При этом споры о выселении арендаторов нечасто доходят до суда, поскольку при соблюдении условий договора конфликты, как правило, не возникают.
Собственники, в свою очередь, не ставят вопрос о выселении добросовестных арендаторов, выполняющих условия проживания.
В случае нарушения условий договора аренды квартиросъемщиком, суд принимает решение о выселении, а также удовлетворяет требования собственника о возмещении понесенных им расходов, в том числе юридических.
В связи с вышесказанным со вступлением в силу новой Конституции правовой неопределенности на практике не прогнозируется.
Основные проблемы с защитой своих прав возникают в ситуациях, когда между сторонами отсутствует договор. В этом случае и собственнику, и проживающему сложно доказать свои требования.
Введение данной нормы в Конституцию направлено прежде всего на усиление защиты прав собственников недвижимости, обеспечение прозрачности сделок и повышение дисциплины на рынке жилья, в том числе сохранения стабильности договорных отношений, подчеркнул Мергалиев.